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IMMOBILIEN KAUFEN IN MARBELLA & SOTOGRANDE:

Hier vermitteln wir Ihnen einen Überblick über die wesentlichen, rechtlichen und steuerlichen Bestimmungen, die bei einem Immobilienerwerb in Spanien zu beachten sind. Änderungen vorbehalten.

Die Ausführungen sollen als Vorab-Information dienen und haben keine rechtliche Verbindlichkeit. Änderungen vorbehalten.

INFO: Vor jedem Kauf wird das ausgewählte Objekt hinsichtlich Belastungen, Lastenfreiheit, Eintragungen, Baugenehmigungen usw. von einem unserer Anwälte, oder einem Anwalt Ihrer Wahl geprüft. Zudem sehen wir es als notwendig an, zudem eine Steuerberater mit einzubeziehen.

 

Ausländische Immobilien-Investitionen in Spanien

Ausländer können Immobilien für den privaten und geschäftlichen Gebrauch jederzeit frei erwerben. Für ausser europäische Käufer gibt es auf Anfrage ab und an Sonderregelungen.

Die Urbanisationen  

Die sogenannten “Urbanizaciones” sind Villen - oder  Residenzzonen und liegen außerhalb der Ortszentren. Im Falle von MARBELLA beidseits der Stadt je ca. 10 km.

Diese Urbanisationen müssen von der Gemeinde genehmigt sein. Es bestehen immer Auflagen über Ausnützung sowie Infrastruktur, für die der Erschließer verantwortlich ist: Straßen, Beleuchtung, Gehsteige, Kanalisation, Wasser- und Stromleitungen usw. Hinzu kommen Vorschriften über Minimalparzelle, Ausnutzung, Grenzabstand usw.

Die Baugenehmigung

Voraussetzung für die Erteilung der Baugenehmigung durch das zuständige Bauamt ist neben dem Bauantrag die Bauplanung eines von der Architektenkammer zugelassenen Architekten. Die Baupläne sind von dem Architekten zunächst bei seiner Architektenkammer zur Genehmigung vorzulegen. Diese Standesorganisation prüft Voraussetzungen und Art der Bebauung. Das Projekt ist anschließend gemeinsam mit dem Bauantrag bei dem zuständigen Bauamt einzureichen.

Die Baufertigstellung

Auch in Spanien gibt es eine behördliche Bauabnahme, die in Form der Erstbewohnbarkeitsbewilligung seitens des Bauamtes ausgestellt wird. Grundlage der Erstbewohnbarkeitsbewilligung ist die  Baufertigstellungsbescheinigung des Architekten.

Abschließend wird die notariell beurkundete Neubauerklärung ins zuständige Eigentumsregister eingetragen.

 

Die Bau(gewährleistungs)garantie

Die Garantiezeit für Häuser und Wohnungen beträgt 1, 3 oder 10 Jahre, je nachdem, welche Bauteile betroffen sind:

•       1 Jahr für „ästhetische Mängel“ wie Gipsarbeiten, Verputz und Farbanstrich

•       3 Jahre für Mängel an Installationen

•       10 Jahre für Mängel an tragenden Bauteilen wie Fundament, tragende Balken und Wände

* Die Garantie beginnt mit Abnahme des Bauwerks. Die Sachmängelansprüche verjähren nach 2 Jahren, beginnend mit der Entstehung bzw. nachweisbaren Mitteilung der Baumängel. Bauträger, Bauunternehmer und Architekt sind gesetzlich verpflichtet, das Gewährleistungsrisiko durch den Abschluß von Versicherungen für Sachschäden zu gewährleisten.

Zwischenzahlungen nach Bautenstand beim Kaufvertrag mit Bauverpflichtung, sind nach spanischem Recht durch eine Bankbürgschaft oder einen Versicherungsschein jeweils abzusichern.

 

Die Erwerbsnebenkosten

Bei dem Erwerb einer Immobilie in Andalusien fallen folgende Nebenkosten an:

•      1. Mehrwertsteuer (IVA) 10%, oder

•      2. Grunderwerbssteuer (ITP)

  • 8% bis 400.000€
  • 9% von 400.000 bis 700.000€
  • 10% ab 700.000€

Die Mehrwertsteuer (neue Objekte) schliesst die

Grunderwerbssteuer (gebrauchte Objekte) aus; bei neuen

Objekten fällt zusätzlich die sogennante Stempelsteuer in Höhe von  1,5 % an.

Bei Geschäftslokalen und Grundstücken beträgt die Mehrwertsteuer 21 %.

•      3. Notar- und Grundbuchkosten:

Für Notare und Eigentumsregister gibt es eine Gebührenordnung, die Gebühren in Abhängigkeit vom Wert und Umfang der Urkunde vorschreibt. Bei einem Kaufpreis von 500.000€ betragen die Notar- u.  Registerkosten ca.1.000,- €

•      4. Anwaltskosten:

Die Anwaltskosten bewegen sich in Abhängigkeit von dem Kaufpreis und dem Umfang der Tätigkeit bei ca. 1 % des Kaufpreises.

•      5. Plus Valia, die in den allermeisten Fällen vom Verkäufer zu bezahlen ist: Lokalsteuer, deren Höhe abhängt von Gemeinde, Objektgrösse und Zeitspanne seit der letzten Veräußerung.

 

 DAS GRUNDBUCH

Das Grundbuch nach mitteleuropäischer Auffassung gibt es in Spanien nicht. Es nennt sich “Registro de la propiedad”, also einfach “Eigentumsregister”. Die Eintragung einer Immobilie ist nicht obligatorisch. An der Costa del Sol und besonders in MARBELLA ist die Grundbuchsituation  dank   der  vielen  Investitionen jedoch den mitteleuropäischen Verhältnissen angepasst worden, und somit ist es im Immobilienalltag unvorstellbar, ein nicht im Grundbuch eingetragenes Objekt zu bearbeiten.

Die Eintragung ins Eigentumsregister geht über die  notarielle Beurkundung des Verkaufsgeschäfts. Käufer und Verkäufer schließen bei Einigung normalerweise vorerst einen Options- oder privatwirtschaftlichen Vertrag ab, der bereits verbindlich ist.

Im Normalfall wird zu diesem Zeitpunkt eine Anzahlung bzw. Option von ca. 10 % geleistet.

Bei Zahlung der Restsumme gehen Käufer und Verkäufer oder deren bevollmächtigte Vertreter zum Notar und unterzeichnen die “Escritura” (notarielle Besitzurkunde).

Danach stellt das Notariat die “Copia simple de la escritura“ aus. Der eigentliche Notarvertrag, die ”Copia autorizada”, geht über Umwege (Finanzamt, Gemeinde) zum Grundbuchregister zur definitiven Eintragung.

Bei Abschluss eines Kaufvertrags für eine Immobilie ist es notwendig, bei einer Bank in MARBELLA ein Konto zu eröffnen, das u. a. zur Abbuchung der regelmäßig anfallenden Rechnungen dient: Wasser, Strom, Grundsteuer, Telefon, Versicherungsprämien usw.  

Zum Beispiel : Kosten, die nach der Grundbucheintragung entstehen (Angaben  für eine Investition von ca. EUR  500.000,-):

  •  I.B.I. (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) = Grundsteuer: abhängig von der Zone und deren Bodenwert sowie von Immobilienart: ca.1.000.-€ / Jahr   Städt. Steuer und Müllabfuhr, je nach Zone: ca.200,-€ / Jahr
  • Einkommensteuer (eine Art Eigenmietwert): ca.750,-€ / Jahr
  • Vermögenssteuer geringfügige Steuer mit einem Freibetrag bis 700.000,- € pro Person, d. h. 1.400.000 € z.b. für ein gemeinschaftlich erwerbendes Ehepaar ohne weiteres Eigentum in Spanien.
  • Gemeinschaftskosten wie z. B. Beleuchtung, Wasser, Pflege von gemeinsamem Schwimmbad und Gartenanlagen, Gebäudeversicherung: ca. EUR 1.800,- / Jahr

Die Grundsteuer und die Müllabfuhr sind jährlich bzw. halbjährlich zu bezahlen. Ein Bankauftrag zu deren Zahlung  erleichtert Ihnen die Abwicklung.

WICHTIG: Alle Ausländer und Spanier, Resident oder Nicht-Resident, physische oder juristische Person, brauchen für die Abwicklung von Immobilien- oder Geldgeschäften in Spanien eine Ausländer- bzw. Steuernummer (N.I.E./N.I.F.).

WEITERE INFORMATIONEN

Der Prozess des Immobilienerwerbs in Spanien und speziell in Andalusien unterscheidet sich in vielen Punkten von dem in Deutschland, Österreich und der Schweiz.

1. Rechtliche Rahmenbedingungen in Spanien/Andalusien 

Immobilienkaufverträge sind in aller Regel formlos gültig. Sie können – anders als in Deutschland – privatschriftlich, oder sogar nur mündlich abgeschlossen werden und sind rechtswirksam, ohne dass eine notarielle Beurkundung stattfindet. Notarielle Beurkundung und Grundbucheintragung dienen in Spanien lediglich der Beweissicherung. Ausnahmsweise gelten jedoch Formvorschriften für Kaufverträge bei Schenkungen, Time-Sharing-Verträgen, oder wenn eine behördliche Genehmigung erforderlich ist. Neben dem (in der Regel privatschriftlich vereinbarten) Kaufvertrag ist zur Übertragung des Eigentums auf den Käufer nur noch die Übergabe der Sache erforderlich. Gemäß Art. 1462 Abs. 1 Código Civil (spanisches Zivilgesetzbuch) gilt die Inbesitznahme der Sache als Übergabe, wobei hierfür schon die Aushändigung der Wohnungsschlüssel an den Käufer ausreicht. Findet nach der rechtswirksamen Vereinbarung des Kaufvertrages noch eine notarielle Beurkundung statt, gilt die Errichtung der Notarurkunde als Übergabe des Immobilienobjektes, sofern in der Urkunde nichts Gegenteiliges bestimmt ist (Art. 1462 Abs. 2 Cc). Die notarielle Urkunde wird als Escritura de Compra y Venta (kurz: „Escritura“) bezeichnet. Auch wenn die Eintragung des Käufers im Grundbuch („Registro de la Propiedad“) lediglich beweissichernde Wirkung hat, sollte der Käufer in jedem Fall auf der Eintragung des Eigentumserwerbs im Grundbuch bestehen. Denn bei Nichteintragung besteht die Gefahr, dass dieselbe Immobilie vom Verkäufer nochmals an jemand anderen verkauft wird, der dann das Eigentum an der Immobilie – sofern er gutgläubig ist – rechtswirksam erwirbt. Das Vertrauen des Käufers in die Richtigkeit der Eintragungen im Grundbuch wird nämlich geschützt. Ein Käufer, der in gutem Glauben entgeltlich ein Recht von einer im Grundbuch eingetragenen Person erwirbt, wird in seinem Erwerb geschützt, sobald sein Erwerb eingetragen ist (Art. 34 Ley Hipotecaria = Spanisches Hypothekengesetz). Dabei wird der gute Glaube eines entgeltlichen Erwerbers vermutet. Grundsätzlich existieren keine Einschränkungen hinsichtlich des Erwerbs von Immobilien durch EU-Ausländer. Die spanische Verfassung garantiert den Schutz des Eigentums. EU-Bürger genießen in Spanien die gleichen Rechte wie Spanier. 

2. Beim Kauf entstehende Kosten 

Die Mehrwertsteuer (IVA) wird erhoben, wenn der Verkäufer der Immobilie eine juristische Person ist; das heißt, die IVA fällt an, wenn es sich um einen Ersterwerb (Neubau) handelt. Dabei ist zu beachten, dass es unterschiedliche Steuersätze für Wohnungen (zehn Prozent), Häuser (zehn Prozent), gewerbliche Immobilien (21 Prozent) und Garagen (21 Prozent) gibt. 

Handelt es sich beim Verkäufer und dem Käufer um natürliche Personen, so fällt die Grunderwerbsteuer (impuesto sobre transmisiones patriomoniales) an, sie beträgt bei Neubauten 10% und bei gebrauchten Immobilien 8%. 

Außer der Mehrwertsteuer ist auch die Beurkundungssteuer (Actos Jurídicos Documentados, AJD) zu bezahlen, deren Höhe sich zwischen 1 und 1,5 Prozent bewegt .Die Steuer ist an die autonome Region abzuführen. Es ist zu beachten, dass die rechtlichen Vorschriften häufig aktualisiert werden. Ein Beispiel ist das das Gesetz über die Schutzmaßnahmen gegen den Steuerbetrug (Gesetz 36/2006 vom 29.11.2006), durch das gesetzliche Regelungen mit dem Ziel geändert wurden, die spanische Steueridentifikationsnummer (NIF, Número de Identificación Fiscal) und die für die Zahlung des Kaufpreises verwendeten Mittel in der öffentlichen Urkunde festzuhalten. Wenn durch eine öffentliche Urkunde der Erwerb, die Übertragung, die Veränderung, die Belastung oder die Beendigung des Eigentums oder andere Sachenrechte in Bezug auf Immobilien festgehalten werden, sind die beim Notar Erscheinenen verpflichtet, diesem ihre spanische Steueridentifikationsnummer vorzuzeigen. Die Nummern sind in der Urkunde niederzuschreiben. Erfolgt dies nicht, so ist das ein Grund für die Ablehnung der Einschreibung des Kaufvertrags in das Grundbuch. Außerdem ist nun vorgeschrieben, dass in der öffentlichen Urkunde genauestens eingetragen werden muss, mit welchen Mitteln der Kaufpreis gezahlt wird, um Fällen der Geldwäsche vorzubeugen. 

Wenn die Immobilie Ihr Eigentum ist, muss eine jährliche Steuererklärung, die beim spanischen Finanzamt einzureichen ist, durchgeführt werden. Dabei ist im Einzelfall zu unterscheiden, ob die beschränkte oder die unbeschränkte Steuerpflicht zur Anwendung kommt. 

Besitzen Sie jedoch die Residencia, oder halten Sie sich mehr als 183 Tage im Jahr in Spanien auf, so kommt die unbeschränkte Steuerpflicht zur Anwendung, so dass Sie mit Ihrem weltweiten Einkommen und Vermögen in Spanien veranlagt werden. Dabei ist in rechtlicher Hinsicht auch das Doppelbesteuerungsabkommen, welches zwischen Spanien und Deutschland besteht, zu beachten. 

Hinsichtlich der rechtlichen und steuerlichen Aspekte beim Immobilienkauf ist im Einzelfall stets eine Beratung notwendig, weshalb es empfehlenswert ist, einen Rechtsanwalt und Steuerberater aufzusuchen. Insgesamt müssen Sie beim Immobilienerwerb mit insgesamt 12 – 14 % Nebenkosten, bezogen auf den Kaufwert, rechnen.